东城次新房涨价纪实

  而与海淀、西城并称北京“教育高地”的东城价格表现的很稳,并没有被人们关注到。

  不过,最近小二发现东城的房价也涨了。根据安居客提供的数据,东城6月二手房挂牌均价 109710 元/m²,环比上月上涨 0.84% ,同比去年同期上涨9.34% 。

  整体看来,涨幅不大。但是,在小二在实地走访过程中了解到,崇文门区域及广渠门区域的优质次新房房价,在最近几个月有比较大的涨幅。

  根据置业顾问的筛选,崇文门区域的新怡家园、新景家园东区,广渠门区域的新裕家园、保利蔷薇苑以及绿景苑,这五个小区,近半年来涨幅都在10%以上,有的甚至达到了15%。

  而询问领涨原因,置业顾问介绍,这些小区都属于次新房小区,小区环境除新景家园东区外稍差点外,都很不错。尤其新怡家园地理位置极优质。最后,置业顾问还笑着调侃了句“今年整个北京都涨了,还不允许我们东城涨点了”。

  而涨价时间相较西城和海淀,东城反应比较慢,“大约在今年3月份才开始出现明显的上涨”置业顾问说。

  但是,目前这些小区房源较少,除新景家园东区有20多套在售外,新怡家园仅8套、新裕家园3套、保利蔷薇6套、绿景苑7套。虽然以往这些小区因为大面积户型多,居住户数相对较少,出房量也不大,但目前这么少房源也很少见,并且置业顾问说,这些房源中还有很多“不诚心卖”。

  让小二意外的还有新怡家园一套目前报价1966万的房子,4月15日之前,业主的报价还是1850万,一下提了116万。

  小二跟中介人员看的第一个小区是新怡家园。小区算是准新房,建成年代在2004年到2006年。

  可以说,新怡家园算的上是崇文门片区最高档的楼盘了,大户型为主,小户型有50-60平米开间。

  价格方面,从今天链家挂牌的8套房源来看,每平方米价格超过14万元。安居客显示的最新挂牌均价是146410元/㎡。而在2020年底,新怡家园的挂牌均价为13.53万,半年时间,每平米涨了1万。

  小二今天去看的一套133㎡的两居室,现在报价1966万,而在4月15日之前,业主的报价还是1850万,报价一下提了116万。

  新怡家园的房价算是领涨崇文门区域了,中介人员说“这是地段和小区居住圈层决定的”。

  它还与城南最著名的大商场新世界百货近在咫尺。距离北京地铁五号线多米距离;距离王府井约1公里,距离前门1.5公里,周边银行、酒店、便利店更是星罗棋布。

  新怡的业主非富即贵。比如国瑞城扎堆住着某些银行的中高层,总行领导则住在更高端的新怡家园。协和医院很多主任医师也择居于此。

  教育方面,新怡家园的孩子大概率可以上前门小学。在东城区近50所小学排名中,前门小学基本上在25位到30位之间,属于中游位置,虽然无法与史家胡同小学、府学胡同小学等超级名校相比,但是考虑到东西城的教育资源在整个北京都是顶尖位置,因此在北京来说,前门小学还是非常不错的学区房。

  前门小学对应的初中包括,文汇中学、前门外国语学校、广渠门中学、96中、崇文门中学。

  新景家园东区是2002年之后的小区,楼龄不短。不到10栋楼,部分回迁房,部分商品房。

  有59平米的小户型一居室,60—70多平两居室,80多平南北两居,90平南北三居,118平大三居室等等。

  二环里,广渠门内大街北侧,西花市西街东侧,西花市大街南侧,南花市大街西侧。

  距离地铁5号线磁器口站很近,距离地铁2号线号线换乘站崇文门站也不远,公交多,自驾骑行都可以,交通方便。

  和新怡家园一样,附近有新世界百货,搜秀城,国瑞购物中心,购物餐饮娱乐休闲。往北还有东单王府井,往南是天坛。

  除了位置优越,配套齐全外,这个小区最大的优点就是有小户型,总价相对低一些,崇文门学区上车房源。从今天链家挂牌的44套房源来看,均价11.16万。

  因为小二是先看的新怡家园,再看的新景家园,新景家园的小区环境就有点一言难尽了,中介人员解释“因为是回迁房和商品房的混合小区,管理维护上会差点”不过,中介人员还安慰我“物业费便宜,不到2块钱”。

  就是新景家园这个小区,从安居客的数据看起来,最新的挂牌价11.7万/㎡,而2020年12月的均价为11.13万/㎡,近半年均价也涨了近6000元。

  教育方面,崇文小学是区重点,与新景小学合并,位置在地铁七号线广渠门站西北方向,低年级在新景小学上课,高年级在本部。

  新裕家园是2004年商品房小区,四栋并排的板楼,两梯四户,位置很好,交通方便,紧邻磁器口地铁站。

  小区挨着广渠门内大街,小二实探感觉略吵,而且小区不大绿化少,且车位紧张。

  户型朝向面积方面有34、36平米北向的开间,76平南向的一居室,78、80、93平南向的两居室,102平米南北两居室,125、135平米南北向的三居室。

  价格方面,新裕家园仅有3套房源在售,均价11.25万,但中介说业主基本不诚心卖。安居客显示的最新挂牌均价是128718元/㎡。而在2020年底,新怡家园的挂牌均价为10.97万。因为安居客可贝壳显示的价格有一定差距,半年时间,保守估计每平米涨了1万+。

  教育方面,培新小学——分三个校区,培新街本部、永生校区和天坛东门,目前是低年级在永生,中年级在本部,高年级在天坛东门。

  小升初的话新加了汇文中学朝阳学校,不过不用过于担心,名额很少。汇文中学朝阳学校在潘家园弘善家园附近,新办学校,办校是为了满足东城区迁入弘善家园的居民、朝阳区当地居民和东城区南片地区居民对优质资源的需求,2019年开始招收初中学生,中考成绩暂时看不出来,如果不好,未来可能就是个普校。

  保利蔷薇苑给小二的感受就是这个盘所在的位置路不宽,车还不少。小区共三栋楼,板塔结合,总高19层,保利当年精装交房,小区绿化不错,60多平的小户型和90平左右的两居室为主,属于改善盘,兼顾刚需。

  还是来看看价格吧,目前链家App上展示的房源仅有6套,均价11.28万。而据安居客的显示,目前挂牌均价12.27万,2020年底的挂牌均价为11.03万,半年时间均价涨了1.24万。

  先说下位置吧,东二环西侧,广渠门桥西南角,广渠门内大街南侧,夕照寺街西侧。

  绿景苑一共五栋楼,一栋回迁,四栋商品房,从25平的开间到150平的三居都有。

  价格方面,按安居客目前显示小区挂牌均价为13.37万,而今年2月份,挂牌均价为10.83万,4个月时间,均价涨了2.5万。

  不过,东城也并不是全部都在涨价,昨天小二去看东城知名的史家小学对应的豆瓣胡同、禄米仓胡同、苍南胡同等,最近的价格还有小幅度的下降。

  要是这样看来,对于东城区来说,学区对房价变动的影响力有限,影响房价的还是小区环境及小区位置。

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